Comprar um apartamento para alugar, adquirir sua residência principal ou investir sua poupança em imóveis: o setor imobiliário continua sendo o investimento preferido dos franceses. O mercado de 2026 apresenta particularidades que mudam o cenário tanto para compradores quanto para investidores. Entre o aumento das taxas de crédito, novas obrigações relacionadas ao DPE e evoluções regulatórias sobre imóveis mobiliados para turismo, cada decisão de compra ou locação deve ser tomada com referências atualizadas.
DPE coletivo e imóveis ineficientes: o que 2026 muda para a compra de imóveis
Antes de falar sobre rentabilidade ou estratégia, é necessário entender uma mudança regulatória que afeta diretamente o valor dos bens. Desde 2026, toda copropriedade de uso habitacional cujo alvará de construção seja anterior a 2013 deve ter um diagnóstico de desempenho energético coletivo. Isso não é mais reservado apenas para grandes residências.
Concretamente, se você está considerando uma compra em copropriedade, solicite esse DPE coletivo ao síndico. Ele informa sobre o consumo energético global do edifício, não apenas da sua unidade. Um edifício classificado como F ou G no nível coletivo indica que haverá obras de renovação a serem votadas em assembleia geral, e, portanto, chamadas de capital.
Para o investimento locativo, isso é um critério de seleção decisivo. Um imóvel classificado como G em breve não poderá mais ser alugado, de acordo com o cronograma da lei Clima e Resiliência. Os imóveis classificados como F seguirão. Comprar um imóvel ineficiente a um preço baixo pode parecer um bom negócio, mas o orçamento para renovação energética deve ser considerado desde o cálculo da rentabilidade.
Quem pode ajudá-lo a esclarecer isso? As plataformas especializadas permitem comparar os imóveis levando em conta esses critérios. Você pode descobrir o mercado imobiliário no Sparh para acessar anúncios filtrados de acordo com essas novas exigências do mercado.
Crédito imobiliário em 2026: taxas, duração e orçamento realista
Você pode ter ouvido falar da queda das taxas iniciada em 2024. Essa tendência se estabilizou em 2025, e então o mercado de crédito mudou. De acordo com o Observatório Crédito Habitação/CSA, as taxas voltaram a subir em 2026, acompanhadas de uma queda acentuada na produção de créditos.
Os prazos de empréstimo estão se alongando para compensar. Onde uma família tomava emprestado por vinte anos, hoje assina por vinte e dois ou vinte e cinco anos para manter prestações suportáveis. Prazos mais longos aumentam o custo total do crédito, mesmo que a prestação permaneça estável.
Calcular sua capacidade real antes de procurar
O reflexo clássico é olhar os anúncios e depois ir ao banco. A abordagem inversa é mais eficaz: comece determinando sua capacidade de empréstimo real, incluindo o seguro, antes de filtrar os imóveis.
- Some suas receitas líquidas estáveis (salário, rendimentos locativos existentes, pensões) e aplique a taxa de endividamento máxima de 35%, incluindo encargos.
- Inclua o custo do seguro do mutuário, que pode representar uma parte significativa da prestação, especialmente após os 45 anos.
- Preveja uma quantia para os custos de escritura (cerca de 7 a 8% no imóvel antigo) e eventuais obras de adequação energética.
Esse cálculo prévio evita visitas desnecessárias e fortalece sua posição de negociação diante do vendedor.
Investimento locativo e LMNP: rentabilidade líquida, não bruta
A rentabilidade exibida nos anúncios de investimento é quase sempre bruta. Ela divide o aluguel anual pelo preço de compra. Esse número não serve para tomar uma decisão.
A rentabilidade líquida deduz os encargos reais: imposto sobre a propriedade, seguro de proprietário não ocupante, taxas de gestão locativa, despesas de manutenção regular, vacância locativa. Um imóvel exibido com um rendimento bruto atraente pode cair muito após a inclusão desses itens.
O status LMNP diante das evoluções fiscais
O status de locador de imóvel mobiliado não profissional (LMNP) continua sendo utilizado por muitos investidores. Ele permite depreciar contabilmente o imóvel e o mobiliário, o que reduz a renda tributável. Mas esse status está sujeito a discussões regulares no Parlamento.
Antes de construir uma estratégia sobre o LMNP, verifique as regras fiscais em vigor no ano da sua aquisição. Um benefício fiscal pode desaparecer entre a promessa de venda e o ato definitivo.
Registro de imóveis mobiliados para turismo: uma obrigação frequentemente ignorada
Desde 20 de maio de 2026, o registro no serviço nacional online é obrigatório para todos os imóveis mobiliados para turismo, incluindo aqueles já declarados na prefeitura. Isso não é mais uma simples formalidade local.
Por que esse ponto é estratégico para um investidor? Porque um imóvel não registrado está sujeito a sanções, e porque as plataformas de reserva são obrigadas a verificar esse número de registro. Um imóvel não conforme perde sua visibilidade online, e, portanto, sua receita locativa sazonal.
- Verifique se o imóvel que você está comprando já possui um registro válido no serviço nacional online.
- Antecipe os prazos: o registro pode levar várias semanas, dependendo do município.
- Integre essa restrição em seu plano de negócios se você visa a locação de curto prazo.
Para a locação de longo prazo clássica, essa obrigação não se aplica. Mas ela influencia o mercado: alguns proprietários que alugavam sazonalmente estão mudando para locação anual, o que aumenta a oferta de imóveis disponíveis em algumas áreas saturadas.
O mercado imobiliário de 2026 não é o mesmo de 2020 nem o de 2024. As taxas estão subindo, as obrigações energéticas estão se tornando mais rigorosas, e a regulamentação dos imóveis mobiliados está se apertando. Cada projeto de compra ou investimento deve integrar esses parâmetros desde o início, e não após a assinatura do compromisso. As oportunidades existem, mas estão nos detalhes que a maioria dos compradores negligencia.
