Eine Wohnung zu kaufen, um sie zu vermieten, seine Hauptwohnung zu erwerben oder sein Erspartes in Immobilien anzulegen: Immobilien bleiben die bevorzugte Anlageform der Franzosen. Der Markt von 2026 weist Besonderheiten auf, die sowohl für Käufer als auch für Investoren entscheidend sind. Zwischen steigenden Kreditkosten, neuen Verpflichtungen im Zusammenhang mit dem DPE und regulatorischen Entwicklungen bei Ferienwohnungen verdient jede Kauf- oder Mietentscheidung, mit aktuellen Referenzen getroffen zu werden.
Kollektiver DPE und thermische Durchlässe: Was 2026 für den Immobilienkauf ändert
Bevor wir über Rentabilität oder Strategie sprechen, muss ein regulatorischer Wandel verstanden werden, der den Wert der Immobilien direkt betrifft. Seit 2026 muss jede Wohnungsbaugesellschaft, deren Baugenehmigung vor 2013 erteilt wurde, über ein kollektives Energieeffizienz-Diagnose verfügen. Dies ist nicht mehr nur großen Wohnanlagen vorbehalten.
Konkreter gesagt, wenn Sie einen Kauf in einer Eigentümergemeinschaft in Betracht ziehen, fragen Sie den Verwalter nach diesem kollektiven DPE. Er informiert Sie über den Gesamtenergieverbrauch des Gebäudes, nicht nur über Ihre Einheit. Ein Gebäude, das im kollektiven DPE mit F oder G eingestuft ist, weist auf bevorstehende Renovierungsarbeiten hin, die in der Eigentümerversammlung beschlossen wurden, und somit auf Finanzierungsaufrufe.
Für die Mietinvestition ist dies ein entscheidendes Auswahlkriterium. Eine Wohnung mit der Einstufung G kann bald nicht mehr vermietet werden, gemäß dem Zeitplan des Klimaschutz- und Resilienzgesetzes. Die mit F eingestuften Immobilien werden folgen. Eine thermische Durchlasswohnung zu einem niedrigen Preis zu kaufen, mag ein gutes Geschäft erscheinen, aber das Budget für energetische Renovierungen muss bereits in die Rentabilitätsberechnung einfließen.
Wer kann Ihnen helfen, Klarheit zu gewinnen? Spezialisierte Plattformen ermöglichen den Vergleich von Immobilien unter Berücksichtigung dieser Kriterien. Sie können Immobilien auf Sparh entdecken, um auf nach diesen neuen Marktanforderungen gefilterte Anzeigen zuzugreifen.
Immobilienkredit 2026: Zinsen, Laufzeit und realistisches Budget
Vielleicht haben Sie von dem Zinsrückgang gehört, der 2024 begann. Dieser Trend stabilisierte sich 2025, dann kippte der Kreditmarkt. Laut dem Observatoire Crédit Logement/CSA sind die Zinsen 2026 wieder gestiegen, begleitet von einem deutlichen Rückgang der Kreditvergabe.
Die Laufzeiten der Kredite verlängern sich, um dies auszugleichen. Wo ein Haushalt früher über zwanzig Jahre kreditiert wurde, unterschreibt er heute über zweiundzwanzig oder fünfundzwanzig Jahre, um tragbare Monatsraten zu halten. Längere Laufzeiten erhöhen die Gesamtkosten des Kredits, auch wenn die Monatsrate stabil bleibt.
Berechnen Sie Ihre tatsächliche Kreditfähigkeit, bevor Sie suchen
Der klassische Reflex besteht darin, die Anzeigen zu betrachten und dann zur Bank zu gehen. Der umgekehrte Ansatz ist effektiver: Bestimmen Sie zunächst Ihre tatsächliche Kreditfähigkeit, einschließlich Versicherung, bevor Sie die Immobilien filtern.
- Addieren Sie Ihre stabilen Nettoreinnahmen (Gehalt, bestehende Mieteinnahmen, Renten) und wenden Sie den maximalen Verschuldungsgrad von 35 % inklusive Nebenkosten an.
- Berücksichtigen Sie die Kosten der Kreditnehmerversicherung, die einen erheblichen Teil der Monatsrate ausmachen kann, insbesondere nach 45 Jahren.
- Planen Sie ein Budget für die Notarkosten (ca. 7 bis 8 % beim Altbau) und eventuelle Arbeiten zur Einhaltung der Energiestandards ein.
Diese vorherige Berechnung vermeidet unnötige Besichtigungen und stärkt Ihre Verhandlungsposition gegenüber dem Verkäufer.
Mietinvestition und LMNP: Nettorentabilität, nicht brutto
Die in den Investitionsanzeigen angegebene Rentabilität ist fast immer brutto. Sie teilt die jährliche Miete durch den Kaufpreis. Diese Zahl ist für eine Entscheidung nutzlos.
Die Nettorentabilität zieht die tatsächlichen Kosten ab: Grundsteuer, Versicherung für nicht selbst genutzte Immobilien, Verwaltungskosten, laufende Instandhaltungsarbeiten, Mietausfall. Eine Immobilie, die mit einer attraktiven Bruttorendite beworben wird, kann sehr niedrig fallen, sobald diese Posten berücksichtigt werden.
Der LMNP-Status angesichts der steuerlichen Entwicklungen
Der Status des nicht professionellen möblierten Vermieters (LMNP) wird von vielen Investoren weiterhin genutzt. Er ermöglicht die bilanzielle Abschreibung der Immobilie und des Mobiliars, was das zu versteuernde Einkommen senkt. Aber dieser Status ist regelmäßig Gegenstand von Diskussionen im Parlament.
Bevor Sie eine Strategie auf der Grundlage des LMNP entwickeln, überprüfen Sie die geltenden Steuervorschriften im Jahr Ihres Erwerbs. Ein steuerlicher Vorteil kann zwischen dem Verkaufsversprechen und dem endgültigen Vertrag verschwinden.
Registrierung von Ferienwohnungen: eine oft ignorierte Pflicht
Seit dem 20. Mai 2026 ist die Registrierung über den nationalen Tele-Service für alle Ferienwohnungen, einschließlich der bereits bei der Gemeinde gemeldeten, obligatorisch. Es handelt sich nicht mehr um eine bloße lokale Formalität.
Warum ist dieser Punkt für einen Investor strategisch? Weil eine nicht registrierte Ferienwohnung Sanktionen ausgesetzt ist und weil die Buchungsplattformen verpflichtet sind, diese Registrierungsnummer zu überprüfen. Eine nicht konforme Immobilie verliert ihre Sichtbarkeit online und damit ihre saisonalen Mieteinnahmen.
- Überprüfen Sie, ob die Immobilie, die Sie kaufen, bereits über eine gültige Registrierung im nationalen Tele-Service verfügt.
- Antizipieren Sie die Fristen: Die Registrierung kann je nach Gemeinde mehrere Wochen in Anspruch nehmen.
- Integrieren Sie diese Einschränkung in Ihren Geschäftsplan, wenn Sie auf kurzfristige Vermietung abzielen.
Für die klassische Langzeitmiete gilt diese Verpflichtung nicht. Aber sie beeinflusst den Markt: Einige Eigentümer, die saisonal vermieteten, wechseln zur Jahresmiete, was das Angebot an verfügbaren Wohnungen in bestimmten angespannten Gebieten erhöht.
Der Immobilienmarkt von 2026 ist weder der von 2020 noch der von 2024. Die Zinsen steigen, die energetischen Verpflichtungen verschärfen sich, die Regulierung der möblierten Vermietungen wird strenger. Jedes Kauf- oder Investitionsprojekt muss diese Parameter von Anfang an berücksichtigen, nicht erst nach der Unterzeichnung des Vorvertrags. Es gibt Chancen, aber sie liegen in den Details, die die meisten Käufer übersehen.
