Een appartement kopen om te verhuren, zijn hoofdverblijf verwerven of zijn spaargeld in vastgoed investeren: onroerend goed blijft de favoriete investering van de Fransen. De markt van 2026 vertoont bijzonderheden die de situatie veranderen voor zowel kopers als investeerders. Tussen stijgende kredietrentes, nieuwe verplichtingen met betrekking tot het DPE en regelgevende evoluties rond toeristische verhuur, verdient elke aankoop- of huurbeslissing het om met actuele referenties genomen te worden.
Collectief DPE en thermische doorlatendheid: wat 2026 verandert voor een vastgoed aankoop
Voordat we het hebben over rendabiliteit of strategie, is het belangrijk een regelgevingswijziging te begrijpen die direct invloed heeft op de waarde van onroerend goed. Sinds 2026 moet elke copropriété met woonbestemming waarvan de bouwvergunning ouder is dan 2013 beschikken over een collectief energieprestatiecertificaat. Dit is niet langer alleen voor grote residenties.
Concreet, als u een aankoop in copropriété overweegt, vraag dit collectieve DPE aan de syndicus. Het geeft u informatie over het totale energieverbruik van het gebouw, niet alleen van uw eenheid. Een gebouw dat collectief geclassificeerd is als F of G duidt op aanstaande renovatiewerkzaamheden, goedgekeurd in de algemene vergadering, en dus op fondsenwervingen.
Voor de huurinvestering is dit een beslissend selectiecriterium. Een woning geclassificeerd als G kan binnenkort niet meer verhuurd worden, volgens de tijdlijn van de Klimaat- en Veerkrachtwet. De F-geclassificeerde eigendommen zullen volgen. Een thermische doorlatende woning voor een lage prijs kopen kan aantrekkelijk lijken, maar het budget voor energie-renovatie moet vanaf het begin in de rendabiliteitsberekening worden opgenomen.
Wie kan u helpen om helderheid te krijgen? Gespecialiseerde platforms maken het mogelijk om onroerend goed te vergelijken rekening houdend met deze criteria. U kunt onroerend goed ontdekken op Sparh om toegang te krijgen tot advertenties die zijn gefilterd volgens deze nieuwe markteisen.
Hypotheek in 2026: rentes, duur en realistisch budget
U heeft misschien gehoord van de renteverlaging die in 2024 is ingezet. Deze trend stabiliseerde zich in 2025, waarna de kredietmarkt omsloeg. Volgens het Observatoire Crédit Logement/CSA zijn de rentes in 2026 weer gestegen, vergezeld van een duidelijke daling van de kredietproductie.
De looptijden van leningen worden langer om dit te compenseren. Waar een gezin vroeger over twintig jaar leende, tekent het nu voor tweeëntwintig of vijfentwintig jaar om de maandlasten draaglijk te houden. Langer lopende termijnen verhogen de totale kosten van de lening, ook al blijft de maandlast stabiel.
Bereken uw werkelijke leencapaciteit voordat u gaat zoeken
De klassieke reflex is om de advertenties te bekijken en vervolgens naar de bank te gaan. De omgekeerde benadering is effectiever: begin met het bepalen van uw werkelijke leencapaciteit, inclusief verzekering, voordat u de eigendommen filtert.
- Tel uw stabiele netto-inkomens bij elkaar (salaris, bestaande huurinkomsten, pensioenen) en pas de maximale schuldenlast van 35% inclusief lasten toe.
- Neem de kosten van de kredietverzekering op, die een aanzienlijk deel van de maandlast kan uitmaken, vooral na 45 jaar.
- Voorzie een budget voor notariskosten (ongeveer 7 tot 8% bij bestaande woningen) en eventuele kosten voor het voldoen aan energie-eisen.
Deze voorafgaande berekening voorkomt onnodige bezichtigingen en versterkt uw onderhandelingspositie tegenover de verkoper.
Huurinvestering en LMNP: netto-rendabiliteit, geen bruto
De rendabiliteit die op de investeringsadvertenties wordt weergegeven, is bijna altijd bruto. Deze deelt de jaarlijkse huur door de aankoopprijs. Dit cijfer is nutteloos voor het nemen van een beslissing.
De netto-rendabiliteit trekt de werkelijke lasten af: onroerende voorheffing, verzekering voor niet-bewoners, beheerskosten, lopende onderhoudskosten, leegstand. Een eigendom dat wordt gepresenteerd met een aantrekkelijke bruto-opbrengst kan heel laag uitvallen zodra deze posten zijn opgenomen.
De LMNP-status in het licht van fiscale evoluties
De status van niet-professionele verhuurder van gemeubileerde woningen (LMNP) wordt door veel investeerders nog steeds gebruikt. Het stelt hen in staat om het onroerend goed en het meubilair boekhoudkundig af te schrijven, wat het belastbaar inkomen verlaagt. Maar deze status is regelmatig onderwerp van discussie in het Parlement.
Voordat u een strategie opbouwt rond de LMNP, controleer de fiscale regels die van kracht zijn in het jaar van uw aankoop. Een fiscaal voordeel kan verdwijnen tussen de verkoopbelofte en de definitieve akte.
Registratie van toeristische verhuur: een vaak genegeerde verplichting
Sinds 20 mei 2026 is registratie op de nationale online dienst verplicht voor alle toeristische verhuur, inclusief die al bij de gemeente zijn aangemeld. Het is niet langer een eenvoudige lokale formaliteit.
Waarom is dit punt strategisch voor een investeerder? Omdat een niet-geregistreerd gemeubileerd onroerend goed wordt blootgesteld aan sancties, en omdat de boekingsplatforms verplicht zijn om dit registratienummer te controleren. Een niet-conform goed verliest zijn zichtbaarheid online, en dus zijn seizoensgebonden huurinkomsten.
- Controleer of het goed dat u koopt al een geldige registratie heeft op de nationale online dienst.
- Anticipeer op de termijnen: de registratie kan enkele weken duren, afhankelijk van de gemeente.
- Neem deze beperking op in uw businessplan als u zich richt op kortetermijnverhuur.
Voor klassieke lange termijn verhuur is deze verplichting niet van toepassing. Maar het beïnvloedt de markt: sommige eigenaren die seizoensgebonden verhuur aanboden, schakelen over naar jaarverhuur, wat het aanbod van beschikbare woningen in bepaalde krappe gebieden vergroot.
De vastgoedmarkt van 2026 is niet die van 2020 of 2024. De rentes stijgen, de energieverplichtingen worden strenger, de regelgeving rond gemeubileerde verhuur wordt aangescherpt. Elk aankoop- of investeringsproject moet deze parameters vanaf het begin integreren, niet pas na de ondertekening van de compromis. Er zijn kansen, maar deze bevinden zich in de details die de meeste kopers negeren.
